律師提供房產(chǎn)買賣法律服務(wù)要注意什么問題
房產(chǎn)交易手續(xù)復(fù)雜，問題眾多，因此現(xiàn)在越來越多的人在房產(chǎn)交易中聘請律師提供全過程法律服務(wù)。
從律師服務(wù)的領(lǐng)域和內(nèi)容來看，房產(chǎn)買賣法律服務(wù)屬于非訴訟領(lǐng)域，但由于房產(chǎn)買賣中產(chǎn)生的法律糾紛非常多，最后形成訴訟的不在少數(shù)，因此律師在提供服務(wù)的過程中審核、擬定的法律文件，均有可能成為日后訴訟中的重要證據(jù)，而在前期提供房產(chǎn)買賣服務(wù)的律師很有可能會參與到日后的訴訟活動中，所以律師在提供法律服務(wù)時，應(yīng)當對訴訟的產(chǎn)生有充分的預(yù)見性。筆者有以下體會：
1．“商業(yè)目標”和“交易安全”要兼顧。
委托人聘請律師參與房產(chǎn)買賣，并非是為了產(chǎn)生糾紛甚至訴訟，而是為了避免糾紛，防患于未然。因此，律師首先要了解當事人的基本目標是什么。如果當事人購買欲望強烈，那么在出現(xiàn)交易僵局時，為達到委托人的預(yù)期目標，在確保當事人根本利益的前提下，需要妥協(xié)和讓步，要“抓大放小”，而不能“寸步不讓”。
曾經(jīng)有一個當事人告訴筆者，他為購買期房而聘請了一位律師提供服務(wù)，律師在審核預(yù)售合同文本時認為其中一個條款是不公平的，要求開發(fā)商刪除，而開發(fā)商拒絕，律師說購房有法律風險，當事人問律師能不能簽合同，律師說當事人應(yīng)當自己衡量。
律師所說的是合同中的這個條款：“如在施工建設(shè)過程中因市政動遷等原因而造成不能按本合同約定的時間交房，乙方(買受人)僅能要求甲方(開發(fā)商)無息全額返還已付房款，甲方不承擔其他違約責任�！�
從孤立的條文上看，律師的建議是正確的。但是，如果從當事人的商業(yè)目的去看，律師的建議是有問題的：一個新建的商品房項目，遇到市政動遷的可能性究竟有多少?可以說幾乎為零。律師提示了其中微乎其微的風險，但卻沒有對風險做出準確的評估，使得當事人不敢買。律師首先想到的是將責任推給當事人，讓當事人自己去選擇，而不愿意對當事人說出自己真實的想法。這就是只追求交易的安全性卻不考慮當事人的商業(yè)目標。
律師這樣做的結(jié)果是當事人不敢簽合同，或者不敢再聘請律師去簽合同，因為當事人不僅不能評估合同中的法律風險，反而因為有了律師的提示覺得處處都是風險。律師指出了風險的所在，卻不告訴當事人避免風險的辦法，這會讓當事人覺得花錢請律師是一個錯誤的決定。律師應(yīng)當直接告訴當事人：新建商品房項目遇到市政動遷的可能性是極小的，可以不用考慮這個條款引起的不利因素。
2．善于找到“替代方案”。
房產(chǎn)買賣，特別是在二手房買賣中，常常因為對交易條件不能協(xié)商一致而造成僵局。在一個方案被拒絕時，律師應(yīng)當找到其他的能被雙方都接受的替代方案，否則容易造成交易失敗，但替代方案應(yīng)當是合理的、富有建設(shè)性的。這就要求律師熟悉交易程序，把握各個程序中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，合理作出安排。
以筆者代理的這個案件為例：簽訂正式的買賣合同時，賣方的三個產(chǎn)權(quán)人只來了兩個，還有一個據(jù)說在外地。不過來的兩個產(chǎn)權(quán)人帶來了另一人的私章，并說在外地的產(chǎn)權(quán)人是他們的兒子。按原來簽訂的《居間協(xié)議》，簽訂正式合同三日內(nèi)買方就要支付30％的首付。由于產(chǎn)權(quán)人沒有到齊，買方擔心賣方出售房屋沒有得到另一個產(chǎn)權(quán)人的認可，因此堅持要等另一個產(chǎn)權(quán)人到場再簽合同。雙方各執(zhí)己見，都不肯妥協(xié)。中介在一旁向買方證實在外地的產(chǎn)權(quán)人確實同意賣房，并說是他到中介來掛牌的，這幾天確實有點急事到外地去了。中介要求買方一定要先付首付，以便賣方提前還貸，并說辦理過戶手續(xù)時賣方的三個產(chǎn)權(quán)人肯定都會到場。
法律規(guī)定共有財產(chǎn)出售時應(yīng)當?shù)玫饺抗灿腥说耐猓駝t合同有可能無效。如果買賣合同沒有經(jīng)過另一個共有人的同意，那過戶手續(xù)肯定是辦不了的，買受人只能追究出賣人的其他違約責任而不能要求繼續(xù)履行合同。鑒于對方不肯讓步，而買方的利益也要保障，因此筆者提出可以按原來的約定簽約，也可以支付30％，但由于賣方產(chǎn)權(quán)人沒有到齊，所以要求在合同中加上這樣的內(nèi)容，即把其中的20％作為定金，另10％作為房款，如果因其他產(chǎn)權(quán)人不同意出售而導致合同無效，則簽約的產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當雙倍返還定金并返還另10％的房款和利息，本條獨立于買賣合同，不因買賣合同無效而無效。這個建議得到賣方的認可，合同順利簽訂，最后也順利辦理了過戶手續(xù)。
如果按原來的方案即先付30％首付，若其他共有人不同意出售會導致合同無效，根據(jù)法律規(guī)定合同無效后應(yīng)由有過錯的一方賠償無過錯的一方的損失，評估損失將是件比較麻煩的事。按照調(diào)整后的方案由于雙倍返還定金的條款不因整個合同無效而無效。這樣加重了賣方的責任，又保證賣方可以拿到首付提前還貸，以使交易順利進行，同時減少了買方的法律風險。
3．和中介的配合與合理沖突。
中介為買賣雙方牽線搭橋，提供居間服務(wù)。律師為買方或賣方提供法律服務(wù)，從委托人的利益出發(fā)，把握交易安全。中介的目的是達成交易，律師的目的不僅是達成交易，還要保證安全交易，所以律師與中介的工作重點有所不同，這要求律師與中介相處時，有時要相互配合，有時又要合理沖突。
一次筆者為買方提供服務(wù)，中介告訴我們房屋有銀行抵押，但根據(jù)筆者的調(diào)查，不僅有銀行抵押，房屋還設(shè)定了典權(quán)，因此即使按原來約定買方支付了首付，賣方也只能把抵押注銷，而設(shè)定典權(quán)的情況也是中介所不知道的。中介得知后立刻把這個情況反饋給賣方，賣方提出要增加首付以便取消典當，買方堅決不同意。筆者與中介充分溝通后，中介也認為賣方?jīng)]有如實告知房屋被典當?shù)男畔⑹怯胸熑蔚�，最后中介最終說服賣方自行籌款取消典權(quán)，買方的利益得到確保。
當然律師也有與中介沖突的時候，這種時候往往是中介沒有充分考慮到律師所代表的當事人一方的利益，甚至只顧促成交易而把安全l生置之腦后。筆者常常會對中介起草的補充條款要求進行修改，中介為促成交易一般都會作出適當?shù)淖尣�。當然律師的要求不能苛刻，否則一個盡職的中介也會從對方的立場出發(fā)把握住原則性問題(但只要對方同意，大多數(shù)中介并不表示獨立的見解)。有時候(特別是一些小的中介公司，沒有專職法務(wù)起草合同)，當筆者對中介起草的文本不滿意時，干脆就在中介的電腦旁口述，中介完全按照筆者的意思擬訂，此時，最為高興的當然是筆者所代表的委托方了。
4．熟悉并掌握重要合同條款。
房產(chǎn)交易涉及的重要合同主要有：《上海市商品房預(yù)售合同》、《上海市商品房出售合同》、《上海市房地產(chǎn)買賣合同》、《定金合同》(或《居間合同》)、《商品房認購書》、《看房確認書》、《傭金確認書》、
《個人住房抵押借款合同》、《住房公積金個人購房擔保借款合同》，等等。
這些合同雖然基本上都有示范文本，但示范文本中的補充協(xié)議和附件是需要自行約定的，這些補充協(xié)議和附件往往對示范文本的內(nèi)容進行了變更和修改，因此一定要把握每份合同容易產(chǎn)生糾紛的爭議點，對重要條款就算不能倒背如流，至少也要爛熟于胸。
以《定金合同》(或《居間合同》)為例，《定金合同》(或《居間合同》)，都由中介擬訂，只要送房地局備案即可，因此每家中介公司的文本都不一樣。容易產(chǎn)生糾紛的爭議點有：合同面積與產(chǎn)證面積不一致、下家首付與上家注銷抵押的時間和順序、中介傭金在何時支付、一方跳中介或毀約時對中介的違約責任、意向金在什么情況下轉(zhuǎn)定金、一方毀約時的違約責任、簽訂正式合同的時間點、戶口遷移、交房標準、下家的貸款付款時間、尾款支付時間，等等。
以《上海市商品房預(yù)售合同》為例，預(yù)售合同共34條5個附件，幾乎每一個條款都非常重要，容易產(chǎn)生糾紛的爭議點有：銷售廣告和資料與實際房屋不一致、小區(qū)規(guī)劃更改、合同約定面積(包括套內(nèi)面積和分攤面積)與實際房屋不一致的處理，全裝修房的裝修質(zhì)量問題、逾期交房或逾期辦產(chǎn)證的處理、房屋交付的條件，等等。
律師在為委托人審核這些合同時要特別重視上述這些條款，提示委托人有可能存在的法律風險，同時要根據(jù)實際情況提出意見，擬好這些條款也就把握住了房產(chǎn)買賣的重要環(huán)節(jié)。
摘自：張黔林著《二手房買賣法律實務(wù)》
