山東省青島市人大常委會

青島市物業(yè)管理條例



（1998年11月20日青島市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議通過 1998年12月25日山東省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議批準

2005年10月26日青島市第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十四次會議第一次修訂 2005年11月25日山東省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第十七次會議批準

2020年11月18日青島市第十六屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十七次會議第二次修訂 2021年1月28日山東省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十五次會議批準

根據(jù)2024年9月26日山東省第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議批準的2024年8月23日青島市第十七屆人民代表大會常務(wù)委員會第十八次會議關(guān)于修改《青島市物業(yè)管理條例》的決定修正）



目　　錄

　　第一章　總則

　　第二章　物業(yè)管理區(qū)域和共有物業(yè)

　　第三章　業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

　　　　第一節(jié)　業(yè)主

　　　　第二節(jié)　業(yè)主大會

　　　　第三節(jié)　業(yè)主委員會

　　第四章　前期物業(yè)管理

　　第五章　物業(yè)服務(wù)

　　第六章　物業(yè)的使用與維護

　　第七章　法律責任

　　第八章　附則

第一章　總　　則

　　第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，改善生活和工作環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本條例。

　　第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理以及相關(guān)監(jiān)督管理活動，適用本條例。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自行管理或者委托物業(yè)服務(wù)人的形式，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護，管理、維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

　　本條例所稱物業(yè)服務(wù)人，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。

第三條　物業(yè)管理實行黨委領(lǐng)導下的業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與政府監(jiān)督管理和指導相結(jié)合的原則，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用，建立健全黨組織領(lǐng)導下居（村）民委員會、業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人等共同參與的工作機制。

第四條　市、區(qū)(市）人民政府應(yīng)當將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)和社會治理體系，并將物業(yè)服務(wù)業(yè)納入本級服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，建立與物業(yè)管理工作相適應(yīng)的保障機制，完善政策扶持措施，促進和諧社區(qū)建設(shè)與物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展。

　　第五條　市、區(qū)（市）物業(yè)主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　發(fā)展改革、公安、財政、自然資源和規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、城市管理、水務(wù)管理、園林和林業(yè)、應(yīng)急管理、市場監(jiān)管、綜合執(zhí)法、消防救援等相關(guān)部門，按照各自職責，做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　第六條　街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負責組織、指導本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉、換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的重要問題和事項。

　　居（村）民委員會負責指導業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

　　第七條　建立完善和解、調(diào)解、行政復議、仲裁、訴訟等途徑構(gòu)成的多元糾紛解決機制，化解物業(yè)管理糾紛。

　　第八條　支持市、區(qū)（市）物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會依法制定和組織實施自律性規(guī)范，實行自律管理，調(diào)解行業(yè)糾紛，維護企業(yè)合法權(quán)益，推動行業(yè)健康有序發(fā)展。

　　第九條　鼓勵采用新技術(shù)、新方法，促進互聯(lián)網(wǎng)與物業(yè)管理深度融合，提升物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)水平，推動物業(yè)服務(wù)向智能、綠色方向發(fā)展。

第二章　物業(yè)管理區(qū)域和共有物業(yè)

　　第十條　物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當綜合考慮建設(shè)用地宗地范圍、共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模和類型、社區(qū)建設(shè)等因素。

　　分期開發(fā)建設(shè)或者兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

　　第十一條　建設(shè)單位辦理商品房預售許可或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當向區(qū)（市）物業(yè)主管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。

　　物業(yè)主管部門應(yīng)當自受理申請之日起二十日內(nèi)，在征求街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門等單位的意見后進行劃分登記，并告知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。

　　第十二條　物業(yè)管理區(qū)域劃定后，相關(guān)業(yè)主委員會或者專有部分面積占比百分之二十以上的業(yè)主且人數(shù)占比百分之二十以上的業(yè)主，可以向區(qū)（市）物業(yè)主管部門提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的申請。

　　物業(yè)管理區(qū)域確需調(diào)整的，物業(yè)主管部門可以按照本條例的相關(guān)規(guī)定重新進行劃分，但應(yīng)當經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主按照本條例第二十九條、第三十條的規(guī)定共同決定。

　　第十三條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的以下部分屬于業(yè)主共有：

　�。ㄒ唬┑缆贰⒕G地，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的綠地除外；

　�。ǘ�）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然�本結(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等；

　　（三）物業(yè)服務(wù)用房和其他公共場所、公用設(shè)施；

　�。ㄋ模┓�律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)買賣合同依法約定的其他共有部分。

　　第十四條　物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位無償提供，并應(yīng)當符合下列配置要求：

　�。ㄒ唬┙ㄖ�面積按照建設(shè)工程項目總建筑面積的千分之五配置，最少不低于一百平方米；

　　（二）具備水、電、采光、通風等正常使用功能。

　　業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，其建筑面積不低于二十平方米。

　　第十五條　業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利；對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，并承擔相應(yīng)的義務(wù)，不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

　　業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

第三章　業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第一節(jié)　業(yè)　　主

　　第十六條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記簿記載的所有權(quán)人是業(yè)主；未記載的不動產(chǎn)共有人能夠證明其為所有權(quán)人的，應(yīng)當認定為業(yè)主。

　　除前款規(guī)定外，符合下列條件之一的，應(yīng)當認定為業(yè)主：

　　（一）因征收或者人民法院、仲裁機構(gòu)的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權(quán)的組織或者個人;

　�。ǘ�）因繼承取得建筑物專有部分所有權(quán)的個人;

　�。ㄈ�）因合法建造取得建筑物專有部分所有權(quán)的組織或者個人;

　�。ㄋ模┢渌�符合法律、法規(guī)規(guī)定的組織或者個人。

　　尚未依法辦理所有權(quán)登記，但基于買賣、贈與等旨在轉(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的組織或者個人，可以認定為業(yè)主。

　　一個專有部分按一人計算業(yè)主。建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的專有部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算業(yè)主。

　　第十七條　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

　�。ㄒ唬┮�求物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)；

　�。ǘ�）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

　�。ㄈ�）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

　　（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

　�。ㄎ澹┻x舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；

　　（六）監(jiān)督業(yè)主大會籌備組、業(yè)主委員會的工作；

　�。ㄆ撸┍O(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　（八）對共有部分使用、收益享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)；

　�。ň牛┍O(jiān)督房屋專項維修資金的管理和使用；

　�。ㄊ�）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第十八條　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，應(yīng)當履行下列義務(wù)：

　　（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護以及突發(fā)事件應(yīng)對等方面的制度；

　�。ㄈ�）執(zhí)行業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定；

　　（四）按時交納物業(yè)費、房屋專項維修資金等費用；

　�。ㄎ澹┡浜衔飿I(yè)服務(wù)人實施物業(yè)管理；

　�。�六）履行房屋安全使用責任；

　�。ㄆ撸┓�律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第二節(jié)　業(yè)主大會

　　第十九條　一個物業(yè)管理區(qū)域依法成立一個業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會職責。必要時，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會應(yīng)當給予指導。

　　第二十條　符合下列條件之一的，應(yīng)當召開首次業(yè)主大會會議：

　�。ㄒ唬┮呀桓稑I(yè)主的專有部分面積占比百分之五十以上的；

　　（二）已交付業(yè)主的人數(shù)占比百分之五十以上的；

　�。ㄈ�）自首套物業(yè)交付業(yè)主之日起滿二年且已交付業(yè)主的人數(shù)占比百分之二十五以上的。

　　第二十一條　達到召開首次業(yè)主大會會議條件的，建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并向物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書面報告。書面報告應(yīng)當包含物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付時間、業(yè)主名冊等內(nèi)容。

　　達到召開首次業(yè)主大會會議條件的，專有部分面積占比百分之五以上或者人數(shù)占比百分之五以上的業(yè)主，可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出成立業(yè)主大會籌備組的申請。

　　街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當自收到前兩款規(guī)定的報告或者申請之日起三十日內(nèi)組建業(yè)主大會籌備組，也可以根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況主動組織成立籌備組。

　　第二十二條　籌備組由七人以上單數(shù)組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一，其他成員由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)黨組織、居（村）民委員會和建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)等派員擔任。建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法參加或者拒不參加的，不影響籌備組成立。

　　籌備組組長由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）代表擔任�；I備組中的業(yè)主代表，可以由業(yè)主自薦或者社區(qū)黨組織、居（村）民委員會推薦產(chǎn)生，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）確定；有下列情形之一的，不得擔任業(yè)主代表：

　�。ㄒ唬┻`章搭建建筑物和構(gòu)筑物或者有其他違反臨時管理規(guī)約、侵害業(yè)主合法權(quán)益行為且未改正的；

　�。ǘ�）本人、配偶及其直系親屬與提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)人有利害關(guān)系的；

　　（三）有法律、法規(guī)規(guī)定的其他不宜擔任業(yè)主代表的情形的。

　　籌備組應(yīng)當自成立之日起三日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　第二十三條　籌備組應(yīng)當開展以下籌備工作：

　�。ㄒ唬┐_認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

　�。ǘ�）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、方式和內(nèi)容；

　�。ㄈ�）擬定管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則草案；

　�。ㄋ模┨岢鍪讓脴I(yè)主委員會成員候選人條件、名單和選舉辦法；

　�。ㄎ澹┱匍_首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

　　對前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當于首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開前作出答復。

籌備組應(yīng)當自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。

第二十四條　首次業(yè)主大會會議應(yīng)當通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起，籌備組自行解散。

業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。

業(yè)主大會成立前，對確需決定的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大物業(yè)管理事項，籌備組應(yīng)當組織業(yè)主依法共同決定并實施。

　　第二十五條　業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會可以向物業(yè)所在地的區(qū)（市）物業(yè)主管部門申請業(yè)主大會統(tǒng)一社會信用代碼。區(qū)（市）物業(yè)主管部門應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定，發(fā)放統(tǒng)一社會信用代碼證書。

　　業(yè)主大會憑社會信用代碼證書以及其他規(guī)定材料可以開設(shè)銀行賬戶。

　　第二十六條　業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議，按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開，由業(yè)主委員會負責召集。

　　業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者互聯(lián)網(wǎng)的形式召開。鼓勵和引導業(yè)主采用互聯(lián)網(wǎng)形式召開業(yè)主大會會議。

　　市物業(yè)主管部門應(yīng)當建立電子投票系統(tǒng)，供物業(yè)管理各方免費使用。

第二十七條　業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表在參加會議前，應(yīng)當就業(yè)主大會擬討論的事項征求其所代表的業(yè)主意見。需要投票表決的，業(yè)主填寫書面意見并經(jīng)本人簽字確認后，由業(yè)主代表在投票時代為提交。

　　第二十八條　召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主委員會應(yīng)當于會議召開十五日前通知全體業(yè)主，將會議議題以及具體內(nèi)容、時間、地點、方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并報物業(yè)所在地的居（村）民委員會。居（村）民委員會應(yīng)當派代表列席會議。

　　業(yè)主大會會議未能及時召開，或者業(yè)主委員會不履行召集職責的,經(jīng)業(yè)主申請,街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當責令業(yè)主委員會限期組織召開;逾期仍未召開的,由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議。

　　業(yè)主大會會議不得就已公示議題以外的事項進行表決。

　　第二十九條　下列事項由業(yè)主大會作出決定：

　　（一）制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　（二）選舉業(yè)主委員會或者增補、更換業(yè)主委員會成員；

　�。ㄈ�）選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)人;

　�。ㄋ模┕芾砗褪褂梅课輰ｍ椌S修資金；

　�。ㄎ澹┗I集房屋專項維修資金；

　�。�六）申請改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

　�。ㄆ撸└淖児灿胁糠值挠猛净蛘呃�用共有部分從事經(jīng)營活動；

　�。ò耍┐_定業(yè)主委員會成員津貼或者補助的來源、支付標準，確定需要由全體業(yè)主公攤費用的收取標準；

　　（九）確定或者變更物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標準和收費方案；

　　（十）制定共有部分經(jīng)營收益等共有資金使用與管理辦法；

　　（十一）改變或者撤銷業(yè)主委員會作出的與業(yè)主大會決定相抵觸的決定；

　�。ㄊ�二）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大物業(yè)管理事項。

　　未成立業(yè)主大會的，前款所列事項由全體業(yè)主共同決定。

　　第三十條　業(yè)主大會或者業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定本條例第二十九條第一款第五項至第七項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意；決定該款其他事項，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　第三十一條　管理規(guī)約應(yīng)當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、議題提出以及確定方式、業(yè)主投票權(quán)確定辦法和業(yè)主委員會的工作規(guī)則、組成、任期、換屆以及成員的條件、增補、更換等事項依法作出規(guī)定。

管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當弘揚社會主義核心價值觀，不得違反法律、法規(guī)，不得違背公序良俗，不得損害國家利益和社會公共利益，不得含有對部分業(yè)主顯失公平的內(nèi)容。市物業(yè)主管部門應(yīng)當制定管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則示范文本，并向社會公布。

　　管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當自通過之日起三日內(nèi)予以公示，相關(guān)材料由業(yè)主委員會保管。

第三節(jié)　業(yè)主委員會

　　第三十二條　業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，接受業(yè)主大會和業(yè)主的監(jiān)督，并履行下列職責：

　　（一）召集業(yè)主大會會議，向業(yè)主大會報告工作；

　�。ǘ�）執(zhí)行業(yè)主大會的決定；

　�。ㄈ�）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　�。ㄋ模┘皶r了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主支付物業(yè)費，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施，對業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進行制止；

　　（六）組織和監(jiān)督房屋專項維修資金的籌集和使用；

　�。ㄆ撸┴撠煿灿胁糠纸�(jīng)營收益等共有資金的日常管理和使用；

　　（八）制作和保管會議記錄、共有部分檔案、會計憑證和賬簿、財務(wù)報表等有關(guān)文件；

　　（九）協(xié)調(diào)解決因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

　�。ㄊ�）擬訂需要提交業(yè)主大會決定事項的方案；

　�。ㄊ�一）法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會授予的其他職責。

　　第三十三條　業(yè)主委員會成員候選人通過業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦，以及社區(qū)黨組織、居（村）民委員會推薦等方式產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會成員候選人應(yīng)當為本物業(yè)管理區(qū)域具有完全民事行為能力的自然人業(yè)主或者組織業(yè)主授權(quán)的自然人代表。

　　引導和支持業(yè)主中的黨員積極參選業(yè)主委員會成員，通過法定程序擔任業(yè)主委員會成員。

　　第三十四條　業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由五人以上單數(shù)組成，每屆任期不超過五年，成員可以連選連任。業(yè)主委員會的具體人數(shù)和任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。

　　物業(yè)管理區(qū)域分期開發(fā)的，可以在分期開發(fā)期間成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。后期開發(fā)物業(yè)交付使用后，應(yīng)當調(diào)整業(yè)主委員會成員。

　　第三十五條　業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開會議，在業(yè)主委員會成員中推選業(yè)主委員會主任和副主任，并自推選完成之日起三日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示業(yè)主委員會的辦公地點、辦公電話、工作制度以及主任、副主任、委員名單等信息。

　　第三十六條　業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當出具備案證明，并將相關(guān)信息推送區(qū)（市）物業(yè)主管部門，由區(qū)（市）物業(yè)主管部門出具印章刻制證明。

　　第三十七條　業(yè)主委員會會議應(yīng)當有過半數(shù)成員出席，作出決定應(yīng)當經(jīng)全體成員過半數(shù)同意。業(yè)主委員會應(yīng)當在會議結(jié)束后三日內(nèi)，將會議情況以及確定事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　第三十八條　業(yè)主委員會及其成員應(yīng)當遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約，誠實守信、勤勉盡責，不得有下列行為：

　�。ㄒ唬┡灿�、侵占房屋專項維修資金和共有部分經(jīng)營收益等共有資金；

　�。ǘ�）利用職務(wù)便利索取、收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人以及有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬；

　�。ㄈ�）利用職務(wù)便利減免物業(yè)費、停車費等相關(guān)費用；

　�。ㄋ模┐鄹摹㈦[匿、毀棄保管的文件、物品；

　　（五）違規(guī)泄露業(yè)主信息；

　�。�六）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

　　第三十九條　業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，其成員資格自情形發(fā)生之日起自然終止,由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并報業(yè)主大會備案：

　�。ㄒ唬┎辉偈潜疚飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的;

　　（二）以書面形式向業(yè)主委員會提出辭職的;

　�。ㄈ�）因健康等原因無法履行職責的。

　　業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，由業(yè)主大會決定終止其成員資格：

　　（一）拒不履行業(yè)主委員會成員職責的；

　　（二）存在本條例第二十二條第二款、第三十八條規(guī)定情形的；

　　（三）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

　　業(yè)主委員會成員有前款規(guī)定情形之一，業(yè)主委員會未提請業(yè)主大會決定的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）督促業(yè)主委員會提請業(yè)主大會終止有關(guān)成員資格。在成員資格被終止前，業(yè)主委員會應(yīng)當停止該成員履行職責，并予以公示。

第四十條　業(yè)主委員會成員人數(shù)不足時，可以按照業(yè)主大會議事規(guī)則完成增補。業(yè)主委員會成員人數(shù)不足總數(shù)二分之一時，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當組織召開業(yè)主大會會議，重新選舉業(yè)主委員會。

第四十一條　業(yè)主委員會任期屆滿九十日前，業(yè)主委員會應(yīng)當書面報告物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織成立換屆小組；業(yè)主委員會未按照規(guī)定報告的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當督促其履行職責并組織成立換屆小組。

　　換屆小組由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)黨組織、居（村）民委員會和業(yè)主代表，參照本條例第二十二條的規(guī)定組成。

　　換屆小組應(yīng)當在業(yè)主委員會任期屆滿前，組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

　　第四十二條　業(yè)主委員會應(yīng)當自換屆小組成立后十日內(nèi)，將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、會議紀要等檔案資料、印章以及其他屬于業(yè)主大會所有的文件、財物全部移交換屆小組。業(yè)主大會依法需要使用上述文件、財物的，換屆小組應(yīng)當及時提供。換屆小組應(yīng)當在新一屆業(yè)主委員會選舉完成后十日內(nèi)，將其保管的文件、財物移交新一屆業(yè)主委員會，并自行解散。

　　業(yè)主委員會未按照規(guī)定移交有關(guān)文件、財物的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當督促其移交；拒不移交的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）按照本條例第八十一條規(guī)定協(xié)調(diào)解決。

　　新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，按照規(guī)定向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。

　　第四十三條　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定對業(yè)主具有法律約束力。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當自業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定作出之日起三日內(nèi)將決定予以公示，并應(yīng)當定期向全體業(yè)主通報工作情況。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當責令限期改正或者撤銷其決定，并向全體業(yè)主公示。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第四章　前期物業(yè)管理

　　第四十四條　住宅物業(yè)（含同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)）的建設(shè)單位應(yīng)當通過招投標的方式，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理。但投標人少于三個或者住宅物業(yè)建筑面積小于三萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)（市）物業(yè)主管部門批準，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理。

　　第四十五條　建設(shè)單位應(yīng)當與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前,業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第四十六條　建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約。建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

　　第四十七條　建設(shè)單位應(yīng)當在辦理商品房預售許可或者商品房現(xiàn)售備案前，將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬等資料報區(qū)（市）物業(yè)主管部門備案，并在商品房銷售時將上述資料作為買賣合同約定內(nèi)容。

　　第四十八條　建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行承接查驗，確認現(xiàn)場查驗結(jié)果，形成查驗記錄，并向業(yè)主公示查驗的結(jié)果。

　　對于承接查驗發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單位應(yīng)當在三十日內(nèi)予以整改，或者委托前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)整改。

　　第四十九條　建設(shè)單位應(yīng)當在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督下，向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域劃分相關(guān)文件；

　　（二）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備的竣工圖，配套設(shè)施、地下管線工程竣工圖等竣工驗收資料；

　�。ㄈ�）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

　�。ㄎ澹�業(yè)主名冊；

　　（六）物業(yè)管理必需的其他資料。

　　第五十條　前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日當月發(fā)生的物業(yè)費，由建設(shè)單位承擔。出售房屋交付之日次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日當月發(fā)生的物業(yè)費，由業(yè)主按照物業(yè)買賣合同的約定承擔。

　　第五十一條　前期物業(yè)管理中的物業(yè)服務(wù)事項，本章未作規(guī)定的，適用本條例第五章的規(guī)定。

第五章　物業(yè)服務(wù)

　　第五十二條　業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)人管理；委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的，一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當選定一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。

　　電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護，應(yīng)當由符合資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)或者人員實施。

　　第五十三條　物業(yè)服務(wù)人可以聘請專業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人提供專項服務(wù)，但不得將該物業(yè)管理區(qū)域全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或者個人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。

　　第五十四條　業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)人，應(yīng)當簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，約定服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用的標準和收取辦法、房屋專項維修資金的使用、物業(yè)服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等事項。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當在簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地的區(qū)（市）物業(yè)主管部門備案，區(qū)（市）物業(yè)主管部門應(yīng)當將相關(guān)信息推送街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。

　　市物業(yè)主管部門應(yīng)當發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導標準，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量約定不明確的，參照物業(yè)服務(wù)指導標準執(zhí)行。

　　市物業(yè)主管部門應(yīng)當會同有關(guān)部門、協(xié)會制定物業(yè)服務(wù)合同示范文本，并向社會公布。

　　第五十五條　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，規(guī)范、文明提供物業(yè)服務(wù)，及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項，聽取業(yè)主的意見和建議，接受業(yè)主評價和監(jiān)督，并及時答復業(yè)主對物業(yè)服務(wù)情況提出的詢問。

　　物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，組織全體業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進行評價，并做好評價結(jié)果的運用。區(qū)（市）物業(yè)主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當對服務(wù)質(zhì)量評價進行指導。

　　第五十六條　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當積極參與社區(qū)建設(shè)和社會治理，配合有關(guān)主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　執(zhí)法機關(guān)進入物業(yè)管理區(qū)域依法執(zhí)行公務(wù)時，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當配合，不得阻撓。

　　第五十七條　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當遵守安全生產(chǎn)、公共衛(wèi)生、治安、消防、防災管理等有關(guān)公共安全法律、法規(guī)的規(guī)定，制定物業(yè)管理區(qū)域安全防范應(yīng)急預案，在相關(guān)部門指導下做好物業(yè)管理區(qū)域的安全管理工作。

　　發(fā)生安全事故或者其他突發(fā)事件時，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當及時采取應(yīng)急措施，并按照規(guī)定向有關(guān)主管部門或者專營單位報告，協(xié)助做好相關(guān)工作。

　　第五十八條　突發(fā)事件應(yīng)對期間,街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負責落實市、區(qū)(市)人民政府依法采取的各項應(yīng)急措施;指導物業(yè)服務(wù)人開展相應(yīng)級別的應(yīng)對工作,并給予物資和資金支持。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當按照要求服從政府統(tǒng)一指揮,在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導下，依法積極配合居（村）民委員會落實應(yīng)急預案和各項應(yīng)急措施。

　　對于物業(yè)服務(wù)人執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急措施和其他管理措施，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當依法予以配合。

　　第五十九條　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公示欄，如實公示、及時更新下列信息：

　�。ㄒ唬�營業(yè)執(zhí)照、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話；

　�。ǘ�）物業(yè)服務(wù)事項和服務(wù)標準、收費標準和方式等；

　�。ㄈ�）電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維保方案和應(yīng)急處置方案等；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)服務(wù)合同履行情況；

　　（五）業(yè)主共有部分經(jīng)營收益代管情況；

　�。�六）其他應(yīng)當公示的信息。

　　第六十條　物業(yè)服務(wù)人及其工作人員不得有下列行為：

　�。ㄒ唬┡灿谩⑶终脊灿胁糠纸�(jīng)營收益等共有資金；

　�。ǘ�）擅自改變物業(yè)服務(wù)用房等共有物業(yè)用途；

　�。ㄈ�）違規(guī)泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)服務(wù)無關(guān)的活動；

　�。ㄋ模┢渌�違反相關(guān)規(guī)定、損害業(yè)主利益的行為。

　　第六十一條　物業(yè)服務(wù)收費按照國家、省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價的，應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)質(zhì)量相符的原則，由物業(yè)服務(wù)合同雙方根據(jù)物業(yè)服務(wù)事項范圍、服務(wù)標準等因素在物業(yè)服務(wù)合同中約定。市物業(yè)主管部門可以會同市價格主管部門制定物業(yè)服務(wù)收費參考價格，并向社會公布。

　　物業(yè)服務(wù)人不得擅自調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標準。

　　第六十二條　業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同約定的付費方式和標準，按時足額支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。

業(yè)主逾期不支付物業(yè)費的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其支付，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。符合條件的，可以向人民法院申請支付令。

禁止采取中斷供水、供電、供氣、供熱或者限制業(yè)主及其車輛出入等方式催收物業(yè)服務(wù)費用。

　　第六十三條　物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主依法共同決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的，應(yīng)當將決定書面告知原物業(yè)服務(wù)人。原物業(yè)服務(wù)人接受續(xù)聘的，雙方應(yīng)當在合同期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，物業(yè)服務(wù)人決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿九十日前書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外。

　　第六十四條　物業(yè)服務(wù)期限屆滿后,業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定,物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的,原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效,但是服務(wù)期限為不定期。

　　當事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務(wù)合同,但是應(yīng)當提前六十日書面通知對方。

　　第六十五條　物業(yè)服務(wù)合同終止的,原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當在約定期限或者三十日內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域,配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，如實告知物業(yè)的使用和管理狀況，并將下列資金、資料和物品移交給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人：

　�。ㄒ唬┍緱l例第四十九條規(guī)定的資料；

　�。ǘ�）物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主共有的場地和設(shè)施設(shè)備；

　�。ㄈ�）物業(yè)服務(wù)期間形成的共有部分檔案以及改造、維修、運行、保養(yǎng)記錄；

　　（四）利用業(yè)主共有部分經(jīng)營的相關(guān)資料、代管的共有資金和預收的物業(yè)費等財物；

　　（五）其他應(yīng)當移交的資金、資料和物品。

　　原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當賠償損失。

　　第六十六條　原物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主欠交物業(yè)費、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務(wù)人進場服務(wù)。

　　原物業(yè)服務(wù)人拒不移交有關(guān)資金、資料和物品的，或者拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)（市）物業(yè)主管部門報告，或者依法向人民法院提起訴訟。物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)（市）物業(yè)主管部門應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)人交接工作的監(jiān)督協(xié)調(diào)。

　　原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域期間，維持正常的物業(yè)管理秩序。

　　第六十七條　物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當組織確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人，提供垃圾清運、電梯運行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項的應(yīng)急服務(wù)。

　　提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當將服務(wù)事項、服務(wù)期限、服務(wù)費用等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不超過六個月，費用由全體業(yè)主承擔。

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