[ 楊東 ]——(2010-6-7) / 已閱7658次
解讀：關于規(guī)范商業(yè)個人住房貸款中二套住房認定標準通知
楊東
各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市和省會(首府)城市住房城鄉(xiāng)建設廳(建委、房地局)，人民銀行上�？偛�，各分行、營業(yè)管理部、省會(首府)城市中心支行、副省級城市中心支行，各銀監(jiān)局，各國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行，中國郵政儲蓄銀行：
為貫徹落實《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發(fā)〔2010〕10號)，規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中貸款申請人(以下簡稱借款人)第二套住房認定標準，現(xiàn)就有關事項通知如下：
一、商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應依據擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成員名下實際擁有的成套住房數(shù)量進行認定。
【解讀】：計算套數(shù)以購房家庭為單位，及家庭成員名下實際擁有住房數(shù)量。主要認定點為：哪些人屬于家庭成員？條款上范圍應為配偶、未成年子女，若成年子女是否可另計為獨立一戶的家庭成員？實際擁有是為實際居住權、使用權還是實際產權呢？
二、應借款人的申請或授權，直轄市、計劃單列市、省會(首府)城市及其他具備查詢條件的城市房地產主管部門應通過房屋登記信息系統(tǒng)進行借款人家庭住房登記記錄查詢，并出具書面查詢結果。
【解讀】：通過房屋登記信息系統(tǒng)查詢的主要是房地產權證上記載的權利人信息，查詢方式：依申請、憑授權。實踐中，有很多為隱名權利人,如實際出資，借他人名義登記等等。查詢結果很難真正體現(xiàn)，消極提供虛假信息大有作為。
如因當?shù)貢翰痪邆洳樵儣l件而不能提供家庭住房登記查詢結果的，借款人應向貸款人提交家庭住房實有套數(shù)書面誠信保證。貸款人查實誠信保證不實的，應將其記作不良記錄。
【解讀】：書面誠信保證局限于借款人，如家庭成員故意隱瞞借款人，導致不良信用記錄，責任誰來承擔呢？房產個稅出現(xiàn)時已做過相類似的保證書，僅僅一個不良記錄估計是很難制約不誠信的啊。
三、有下列情形之一的，貸款人應對借款人執(zhí)行第二套(及以上)差別化住房信貸政策：
(一)借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)(含預售合同登記備案系統(tǒng)，下同)中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的；
【解讀】：簡而言之，借款人未貸家有。
(二)借款人已利用貸款購買過一套(及以上)住房，又申請貸款購買住房的；
【解讀】：簡而言之，借款人已貸又貸。
(三)貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談(必要時居訪)等形式的盡責調查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。
【解讀】：簡而言之，貸款人確信已有。
四、對能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按本通知第三條執(zhí)行差別化住房信貸政策。
對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執(zhí)行；商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據風險狀況和地方政府有關政策規(guī)定，對其暫停發(fā)放住房貸款。
【解讀】：簡而言之，能不能提供，差別化對待，停放可控制。（買賣一、二手房關于貸款的約定一定要小心，不要違約糾結在貸款上）
五、各地要把城市房屋登記信息系統(tǒng)建設作為落實國發(fā)〔2010〕10號文件的一項重要工作抓緊抓好。數(shù)據不完備的城市，要進一步完善系統(tǒng)；尚未建立房屋登記系統(tǒng)的城市，要加快建設。2010年年底前各設區(qū)城市要基本建立房屋登記信息系統(tǒng)。
要加強住房信息查詢管理工作。房地產主管部門應嚴格按照《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》(建住房〔2006〕244號)及《房屋登記簿管理試行辦法》(建住房〔2008〕84號)進行查詢，并出具書面查詢結果。對提供虛假查詢信息的，按有關規(guī)定嚴肅處理。
【解讀】：對提供虛假查詢信息的（應包括借款人、房地產主管部門），按有關規(guī)定嚴肅處理。（難）
中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部
中國人民銀行
中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會
二〇一〇年五月二十六日
