[ 肖敏律師 ]——(2011-5-20) / 已閱18897次
六、買(mǎi)受人是否有權(quán)直接起訴與自己無(wú)合同關(guān)系的出賣(mài)人的前手要求協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)
實(shí)踐中，針對(duì)買(mǎi)受人起訴出賣(mài)人協(xié)助過(guò)戶的程序性權(quán)利問(wèn)題不存在爭(zhēng)議。但是，由于房屋尚未登記在出賣(mài)人名下，買(mǎi)受人欲將房屋過(guò)戶至自己名下，如果單單起訴出賣(mài)人，其目的顯然無(wú)法實(shí)現(xiàn)，所以，買(mǎi)受人必須將出賣(mài)人的前手一起列為被告，要求出賣(mài)人與其前手協(xié)助買(mǎi)受人辦理過(guò)戶手續(xù)。
對(duì)于買(mǎi)受人是否有權(quán)起訴出賣(mài)人的前手的問(wèn)題，有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，買(mǎi)受人與前手間并無(wú)合同關(guān)系，根據(jù)合同相對(duì)性，買(mǎi)受人無(wú)權(quán)直接起訴前手。該觀點(diǎn)進(jìn)一步認(rèn)為，由于出賣(mài)人自己尚非產(chǎn)權(quán)人，不具備履行條件，法院即使作出支持買(mǎi)受人訴訟請(qǐng)求的判決，也無(wú)法執(zhí)行，故只能駁回買(mǎi)受人的起訴。除非先由出賣(mài)人起訴其前手要求協(xié)助過(guò)戶至自己名下，待出賣(mài)人取得產(chǎn)權(quán)后，買(mǎi)受人再行起訴。
這種觀點(diǎn)將買(mǎi)受人的命運(yùn)完全系于出賣(mài)人的道德上。實(shí)踐中，出賣(mài)人常常會(huì)待價(jià)而沽，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲而反悔賣(mài)房。所以，在我國(guó)誠(chéng)信堪憂的大環(huán)境下，希望出賣(mài)人為買(mǎi)受人的利益主動(dòng)要求其前手協(xié)助過(guò)戶只不過(guò)是這種觀點(diǎn)持有者的一廂情愿，“與虎謀皮”。而且，這種做法也浪費(fèi)司法資源。
本文認(rèn)為，根據(jù)前面的分析，由于出賣(mài)人已將請(qǐng)求其前手協(xié)助過(guò)戶的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給了買(mǎi)受人，故買(mǎi)受人有權(quán)請(qǐng)求出賣(mài)人的前手協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)，這與合同相對(duì)性原則并不沖突。人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)買(mǎi)受人的請(qǐng)求判決出賣(mài)人及其前手協(xié)助買(mǎi)受人辦理過(guò)戶手續(xù)，銀行應(yīng)當(dāng)予以配合。
也有觀點(diǎn)認(rèn)為，買(mǎi)受人可以對(duì)出賣(mài)人的前手行使代位權(quán) ，從合同法理論以及國(guó)外立法例來(lái)看，這種觀點(diǎn)不無(wú)道理。然而，雖然國(guó)外立法例規(guī)定代位權(quán)行使的對(duì)象極為寬泛，不但包括各種債權(quán)，還包括物權(quán)、物上請(qǐng)求權(quán)、形成權(quán)等，甚至還包括一些公法上的權(quán)利 ，但是《合同法》第七十三條將代位權(quán)行使的對(duì)象限制于到期債權(quán)，而《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋(一)》第十三條更是將代位權(quán)行使的對(duì)象進(jìn)一步限定為具有金錢(qián)給付內(nèi)容的到期債權(quán)。雖然《合同法》第七十三條及上述司法解釋深受學(xué)界及實(shí)務(wù)界的質(zhì)疑 ，但畢竟是現(xiàn)行法律及司法解釋?zhuān)蠓ü偻黄七@些規(guī)定是不現(xiàn)實(shí)的。
當(dāng)然，如果查明當(dāng)事人有企圖通過(guò)訴訟來(lái)規(guī)避?chē)?guó)家調(diào)控政策的情形，由于會(huì)產(chǎn)生后續(xù)的判決無(wú)法執(zhí)行問(wèn)題，基于司法權(quán)不能僭越行政權(quán)的原則，法院可以駁回買(mǎi)受人的訴訟請(qǐng)求。
七、判決如何執(zhí)行的問(wèn)題
如前所述，房產(chǎn)登記部門(mén)無(wú)法將房屋過(guò)戶至買(mǎi)受人名下的障礙是該房產(chǎn)尚不在出賣(mài)人名下。只要能將房屋過(guò)戶至出賣(mài)人名下，出賣(mài)人取得了完滿的房屋所有權(quán)，這個(gè)障礙就不存在了。怎么掃清這個(gè)障礙呢？上述法院判決就可以解決這個(gè)問(wèn)題。具體執(zhí)行時(shí)，在買(mǎi)受人代出賣(mài)人清償貸款后，房產(chǎn)登記部門(mén)就可以依據(jù)司法文書(shū)，先將房屋過(guò)戶至出賣(mài)人名下，當(dāng)事人繳納這個(gè)階段相應(yīng)的稅費(fèi)；再將房屋過(guò)戶至買(mǎi)受人名下，當(dāng)事人再繳納這一階段相應(yīng)的稅費(fèi)。這樣就可以取得非常理想的法律效果，而且不會(huì)給國(guó)家的稅款造成任何損失。可見(jiàn)，判決完全可以得到執(zhí)行。
綜上所述，認(rèn)定未取得產(chǎn)權(quán)證的商品房連環(huán)買(mǎi)賣(mài)合同有效，并支持買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人及其前手協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)，要求抵押權(quán)人予以配合的做法在法理邏輯上是周延的。而且，這種做法能有效遏制不誠(chéng)信的行為，且不損害各方當(dāng)事人的利益，做到法律效果與社會(huì)效果相統(tǒng)一，使法律與生活不脫節(jié)，并節(jié)約司法資源。否則，不但會(huì)在法理上無(wú)法給出圓滿的解釋?zhuān)�，還會(huì)出現(xiàn)極差的社會(huì)效果，鼓勵(lì)不誠(chéng)信的行為，甚至?xí)l(fā)社會(huì)不穩(wěn)定因素。
建議
本文建議最高人民法院針對(duì)此類(lèi)案件出臺(tái)司法解釋?zhuān)越y(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)。具體條文可以設(shè)計(jì)如下：
二手商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件中，當(dāng)事人僅以出賣(mài)人擅自轉(zhuǎn)賣(mài)其未取得所有權(quán)的房屋為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。
買(mǎi)受人在同一案件中同時(shí)起訴抵押權(quán)人、出賣(mài)人及其前手，要求各被告協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)并同意代出賣(mài)人清償債務(wù)，且當(dāng)事人不存在規(guī)避?chē)?guó)家政策的情形的，人民法院應(yīng)予支持。
條文的特別說(shuō)明：1.第一款中的“二手”兩字表達(dá)了“轉(zhuǎn)賣(mài)”的含義。2.第一款中的“僅”字并非多余，其范圍是“以出賣(mài)人擅自轉(zhuǎn)賣(mài)其未取得所有權(quán)的房屋為由主張合同無(wú)效的”，而非“以出賣(mài)人擅自轉(zhuǎn)賣(mài)其未取得所有權(quán)的房屋為由”。如果作后一種理解，則沒(méi)必要加這個(gè)“僅”字。之所以加上這個(gè)“僅”字，是為了給前手依法依約解除其與出賣(mài)人間的合同等情形留有余地（如前文所述），以免司法實(shí)踐中的一刀切。3.第一款中的“擅自”涵蓋了出賣(mài)人與其前手間有關(guān)“未經(jīng)同意不得轉(zhuǎn)賣(mài)”的特別約定，即如前文所述，不管出賣(mài)人與其前手間有無(wú)該類(lèi)約定，均不影響出賣(mài)人與買(mǎi)受人間合同的效力。4.第二款中的“代出賣(mài)人清償債務(wù)”是后續(xù)判決執(zhí)行的前提，所以有必要加上。5.第二款中加上“且當(dāng)事人不存在規(guī)避?chē)?guó)家政策的情形的”，主要是為了阻止當(dāng)事人利用訴訟來(lái)規(guī)避?chē)?guó)家的調(diào)控政策的，避免司法權(quán)與行政權(quán)發(fā)生沖突。
上述兩款已涵蓋了本文所有的討論。
（中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)所法律碩士，天津四方君匯律師事務(wù)所律師）
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