[ 劉順濤 ]——(2013-5-29) / 已閱13031次
房屋買賣合同，是指當事人雙方約定，一方交付房屋并移轉房屋所有權于他方，他方受領房屋并支付價金的合同。其中負轉移房屋所有權義務的一方當事人稱為房屋出賣人，負給付價金義務的他方當事人稱為房屋買受人。
房屋買賣合同和其他合同的共同之處就是他們都是諾成、雙務、有償合同。不同之處在于，房屋買賣合同的標的物是不動產(chǎn)，有其特殊性，其所有權轉移必須辦理登記手續(xù)。不辦理登記手續(xù)，所有權不發(fā)生轉移，不能對抗第三人。房屋買賣合同的訂立和履行，不僅要遵守《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》等的規(guī)定，還應當受《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等的規(guī)范和管理。
實踐中房屋買賣糾紛時有發(fā)生。但不是所有的房屋買賣合同都是有效的，那么，實踐中哪些房屋買賣合同為無效的呢？這就要說一下合同的效力，合同的效力又稱合同的法律效力，是指法律賦予依法成立的合同具有約束當事人的強制力。依法成立的合同在法律上產(chǎn)生既定力和約束力，無效合同不產(chǎn)生法律效力�！吨腥A人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)第四十四條第一款規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效�！薄吨腥A人民共和國民法通則》第五十五條規(guī)定：“民事法律行為應當具備下列條件：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律或者社會公共利益�！边@是《民法通則》規(guī)定的有效合同標準。判斷一個合同是否具有法律效力，應主要依據(jù)上述《中華人民共和國民法通則》所規(guī)定的條件，當事人簽訂合同時同時具備上述條件，便確認合同有效。反之便為無效合同。
審判實踐中房屋買賣糾紛涉及到產(chǎn)權、價款、面積、原承租戶的利益等多種問題，但都離不開買賣合同的有效性問題。那么，究竟實踐中哪些房屋買賣合同屬無效合同呢？
一、買賣未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)的合同效力。
現(xiàn)實生活中，隨著國家城鎮(zhèn)化建設的不斷落實、推進，大批城鄉(xiāng)的居民購買了新房，也造成未依法登記領取權屬證書的房屋買賣合同時有發(fā)生，近些年還成上升趨勢，究竟這種房屋買賣合同能否有效呢？《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項已做了明確的規(guī)定，未依法登記領取權屬證書的房屋不得轉讓。這是因為房屋是以依法登記為要件，未經(jīng)登記領取權屬證書的房屋即未確定房屋所有人，未確定房屋所有人的房屋，即不以能產(chǎn)生合法的房屋出賣人，所以，未依法登記領取權屬證書的房屋，當然不具備轉讓的主體資格，即：買賣未依法登記領取權屬證書的房屋買賣合同，違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，為無效合同。
二、未經(jīng)其他共有人同意，部分共有人出售共有房屋的房屋買賣合同效力及處理問題。
法律規(guī)定房屋買賣合同中，出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效。
房屋的產(chǎn)權為數(shù)人共有的，出賣時必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，還需提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為一般認定無效。這一點在《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（四）項中，以作出了明確規(guī)定，即：共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的，不得轉讓。但是，審判實踐中如何理解一方未經(jīng)對方同意出售夫妻共同所有房屋的效力問題，筆者認為，應根據(jù)個案案情區(qū)別對待。也就是說登記于一方名下的夫妻共同所有的房屋，一方未經(jīng)另一方同意將該房屋出售，第三人善意購買、支付合理價款并辦理登記手續(xù)，另一方主張房屋買賣合同無效，要求追回該房屋的，人民法院不予支持。但該房屋屬于家庭共同生活居住需要的除外。此案夫妻一方擅自處分共同所有的房屋造成另一方損失的，離婚時另一方有權請求賠償損失。相反，存在是第三人惡意取得的，另一方主張合同無效，要求追回該房屋的，人民法院應予支持。
三、關于被有權國家機關采取查封等強制措施的房屋買賣合同效力及處理問題。
出賣人轉讓的房屋被有權國家機關采取了查封等強制措施，買受人要求繼續(xù)履行的，如何處理？根據(jù)司法實踐和本人辦案經(jīng)驗，對于此類房屋審判實踐中一般分以下幾種情況處理：
1．有權國家機關對房屋采取查封等強制措施后，產(chǎn)權人轉讓房屋的，屬于無權處分行為，由此簽訂的房屋買賣合同為效力待定的合同，在相應有權國家機關或申請采取強制措施的權利人同意轉讓，或者一審法庭辯論終結前強制措施已經(jīng)解除的，應當認定合同有效，買受人要求繼續(xù)履行，應予支持。
2．房屋買賣合同簽訂后，有權國家機關對房屋采取查封等強制措施的，不影響房屋買賣合同的效力。
(1)如果屬于法院對出賣人名下的房屋進行查封的，買受人已經(jīng)支付全部價款并實際占有房屋，但未辦理過戶登記手續(xù)的，買受人對此沒有過錯，依據(jù)最高人民法院《民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結規(guī)定》第17條之規(guī)定，符合解除查封條件，買受人向查封法院申請解封的，法院應當予以解封。買受人要求繼續(xù)履行房屋買賣合同的，應予支持。
(2)如果不符合法定解除強制措施條件的，該強制措施導致出賣人無法將房屋交付或過戶登記給買受人的，構成合同履行不能，買受人要求繼續(xù)履行合同，交付房屋或辦理房屋過戶登記手續(xù)的，應當向買受人行使釋明權，告知買受人有權解除合同，并要求出賣人承擔合同履行不能的違約責任，買受人變更訴訟請求的，予以支持，買受人堅持原訴訟請求的，應予駁回。
(3)如果該強制措施是以買受人為執(zhí)行對象的，買受人依據(jù)合同約定主張繼續(xù)履行合同辦理房屋過戶登記手續(xù)的，可予支持。有權國家機關對房屋采取的強制措施未依法進行公示的，不得對抗善意買受人。
四、關于商品房欲售合同糾紛有關問題的處理。
1、宣判實踐中出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是發(fā)生訴訟時房屋已經(jīng)屬于現(xiàn)房銷售狀況，此時對當事人以未取得預售許可證為由主張合同無效糾紛如何處理和認定。筆者認為，人民法院應根據(jù)案情區(qū)別對待是否支持。因為審判實踐中人民法院是否支持，應以在起訴前是否已依法取得商品房預售許可證明為要件，取得了人民法院在審理中予以支持，反之不予支持。
2、《合同法》及相關司法解釋出臺后，對當事人以未取得預售許可證明為由，基于《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》以及最高人民法院此前關于商品房買賣合同司法解釋相關規(guī)定主張合同無效的糾紛，應當如何處理。
對于無證預售問題，過去一般按照《城市房地產(chǎn)管理法》的有關規(guī)定，認為開發(fā)商在未獲得《商品房預售許可證》的情況下預售商品房，是一種違反法律和國務院行政法規(guī)強制規(guī)定的行為，應當確認合同無效�！逗贤ā芳跋嚓P司法解釋出臺后仍然遵守了這一法則，“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效�！�
五、關于合作建房產(chǎn)生的糾紛，諸如約定提供土地的一方當事人未能出讓取得約定的地塊，雙方當事人均不具備相應的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等，實踐中有何新的問題出現(xiàn)，應當如何應對。
當事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應當認定合同有效。
合作建房系房地產(chǎn)合作開發(fā)的通俗稱謂，其直接的目的在于整合資源，促進土地、資金和資質(zhì)三個要素的有效配置。合作開發(fā)的典型特征是共同投資，共享利潤，共擔風險。合作開發(fā)蘊含的法律關系極為復雜，但我國目前尚無合作開發(fā)的專門立法，其市場運作缺少法律的支撐和規(guī)范。在法律法規(guī)欠缺的情況下，必須合理創(chuàng)設“當事人自己的法律”——合同，以預防糾紛和訴訟。
六、關于一房數(shù)賣，房屋連環(huán)買賣且均未辦理產(chǎn)權變更手續(xù)等引發(fā)的各買賣合同效力的認定以及后續(xù)問題的處理。
一房數(shù)賣是指出賣人先后或同時以數(shù)個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給數(shù)個不同的買受人，房屋買賣合同一經(jīng)雙方合意簽訂即生效，過戶登記屬于房屋買賣合同的履行范疇。但我國《物權法》又規(guī)定，不動產(chǎn)的移轉以登記作為法定要件。也就是說出賣人與多個買受人簽定房屋買賣合同，但均未辦理產(chǎn)權變更手續(xù)，所有合同均應認定為有效，如多個買受人同時要求取得房屋所有權的，應當由先行簽定合同的買受人取得房屋產(chǎn)權的權屬，由出賣人對其它買受人承擔違約及其它法律責任（如合同詐騙刑事責任）。
綜上所述，只是筆者自己的一點粗淺認識，有不當之處還請大家多批評指正。
黑龍江省九三農(nóng)墾法院 劉順濤
二0一三年五月六日
