[ 庫歡 ]——(2021-4-25) / 已閱13166次
房地產(chǎn)重復抵押是指，以同一個房地產(chǎn)向同一債權人分別設定或向兩個以上的債權人設定抵押的行為。實務中，目前對于重復抵押登記不同的省份有著不同的理解和做法，在辦理抵押登記時登記機關認可的態(tài)度也存在著區(qū)別。
（一）法律依據(jù)
《擔保法》第35條：“抵押人所擔保的債權不得超過其抵押物的價值。財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超過余額部分�！�
《擔保法解釋》第51條：“抵押人所擔保的債權超過其抵押物價值的，超過的部分不具有優(yōu)先受償?shù)男Я�。財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超過其余額部分。”
《物權法》第119條：“同一財產(chǎn)向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款依照下列規(guī)定清償：（一）抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；（二）抵押權已登記的先于未登記的受償；（三）抵押權未登記的，按照債權比例清償�！�
（二）法律分析
依據(jù)法條來看，《擔保法》禁止重復抵押，《擔保法解釋》在一定程度上同意了重復抵押，但超過抵押價值的部分抵押權沒有優(yōu)先受償權；雖然物權法并沒有明文取消重復抵押，但理論界很多學者都認為物權法第119條改變了擔保法的規(guī)定，取消了擔保法關于抵押財產(chǎn)的價值應高于數(shù)個抵押擔保債權總額的限制，當事人可以根據(jù)情況自行確定抵押。對于認為取消的原因主要有以下幾個方面：（1）抵押價值是變量，抵押擔保設定時的財產(chǎn)價值并非抵押財產(chǎn)變現(xiàn)的價值。抵押權人支配的是抵押物的交換價值，抵押物的價值總是不斷變化的，以起初的抵押價值為限設定抵押沒有合理性。（2）限制了抵押當事人的意思自治。（3）限制了抵押物的使用，擔保法規(guī)定的余額抵押，限制了抵押物的充分利用，降低了抵押物的融資效益和擔保功能。
（三）法律建議
雖然理論上物權法間接取消了重復抵押的限制，但并還沒有對此作出明確規(guī)定，導致在實務操作中，很多登記機關仍堅持不得重復抵押。
目前部分地區(qū)如北京等，是認可重復抵押的，可以辦理抵押登記，預計將來會普及。根據(jù)蘇州的情況，重復抵押仍屬于禁止范疇，只能余額抵押，但重復抵押在法律上會有更加明確的認可態(tài)度，需要跟蹤立法動態(tài)。
