[ 叢廣林 ]——(2004-9-10) / 已閱18107次
2、建議在《物業(yè)管理條例》中增加對業(yè)主自治糾紛的行政救濟途徑，賦予行政機關對業(yè)主自治糾紛的調(diào)解權和行政裁決權。應該說，行政機關的救濟是解決業(yè)主自治糾紛的第一選擇，因為這種救濟途徑較司法救濟更迅速、更快捷、更專業(yè)且成本最低，它可以迅速的化解業(yè)主自治主體之間的矛盾，避免主體之間關系的進一步惡化，對小區(qū)和社會的穩(wěn)定起到積極作用。在實踐中，由物業(yè)主管部門進行調(diào)解、裁決還是由街道辦事處進行調(diào)解、裁決的選擇中，筆者更傾向于由街道辦事處行使該項權力。因為街道辦事處作為政府的派出機關，依屬地原則對其轄區(qū)進行綜合的管理和服務，一方面對其轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)小區(qū)的情況比較熟悉，另一方面維護該小區(qū)的穩(wěn)定和正常的生活秩序也是其職責之一。賦予其對業(yè)主自治糾紛的調(diào)解權和裁決權較其他部門更經(jīng)濟、更符合實際需要。雖然《物業(yè)管理條例》賦予了行政機關對業(yè)主自治的指導權和監(jiān)督權，但這種指導權并不具有強制性的行政救濟性，不利于糾紛的及時解決。因此增加行政機關對自治糾紛的裁決權或調(diào)解權十分必要。
3、修改地方性法規(guī)或出臺地方政府規(guī)章，對沒有具體的規(guī)定的事項作出具體規(guī)定。在國務院《物業(yè)管理條例》沒有出臺之前，各地方出臺了很多的地方性法規(guī)，對本地方的物業(yè)管理和業(yè)主自治活動提供了法律依據(jù)。在《物業(yè)管理條例》出臺后，大多數(shù)地方性法規(guī)都存在與該條例有相抵觸的地方。因此，通過修改的機會，各地方應當對業(yè)主自治的有關問題作出具有可操作性的具體規(guī)定，以填補該條例的不足。如建立業(yè)主名冊制度，開發(fā)商、前期物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主各方主體各負其責，建立并有效對業(yè)主名冊進行管理，避免因業(yè)主身份發(fā)生的糾紛；再如建立業(yè)主委員會委員競選制度，是業(yè)主委員會委員的選舉民主、透明、公正。
4、建議由最高人民法院出臺相應的司法解釋，針對業(yè)主自治在司法救濟中如何具體適用法律的問題作出詳細規(guī)定。雖然行政救濟比較便捷，但是往往不具有最終的確定性，他仍然要接受法院的司法審查。法院是現(xiàn)代民主法治國家最主要的權利救濟機關，可以說，幾乎所有的權利都可以通過司法機關予以救濟，其所采取的救濟措施往往是終局性的，具有很高的穩(wěn)定性和權威性，對業(yè)主自治權的救濟也不例外。當然司法救濟也有其缺陷，比如訴訟程序相對復雜，訴訟成本較高，產(chǎn)生效力的時間也相對較長，往往不能立即產(chǎn)生法律效果。當然在窮盡行政救濟的情況下，選擇司法救濟更可以充分的保護業(yè)主的自治權。目前在尚未有法律規(guī)定的情況下，建議最高人民法院出臺相應的司法解釋，針對業(yè)主自治司法救濟中如何具體適用法律的問題作出詳細規(guī)定，可謂是一種權宜之計。
（二）制定業(yè)主自治規(guī)范，通過《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》規(guī)范業(yè)主的自治行為，填補法律、法規(guī)漏洞。
不管制定法如何健全完善，也不可避免的存在漏洞，而且基于業(yè)主自治的性質，法律也不宜制定過多的強制性規(guī)定，因此業(yè)主應該充分的利用自治的特點，通過制定自治規(guī)范來對本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的自治活動進行規(guī)范。業(yè)主自治規(guī)范包括《業(yè)主公約》和《業(yè)主大會議事規(guī)則》，這兩個文件應當根據(jù)本區(qū)域的實際情況，在不與《物業(yè)管理條例》和《業(yè)主大會規(guī)程》和地方性法規(guī)抵觸的情況下，對上述文件沒有規(guī)定的諸如業(yè)主自治的原則、內(nèi)容、運行程序、責任和糾紛的解決等事項作出詳細約定，以填補法律、法規(guī)的漏洞，使業(yè)主自治更具有可操作性。
（四）加強法制宣傳提高業(yè)主民主參與意識，增進業(yè)主之間信息溝通。
業(yè)主參與意識淡漠是業(yè)主自治制度難以推行的原因之一。因此，一方面有關行政主管部門和街道辦事處應當加大宣傳力度，通過辦理培訓班和社區(qū)法制宣傳等方式，提高業(yè)主的法律意識和參與意識；另一方面，為業(yè)主提供必要有效的溝通方式，例如在小區(qū)內(nèi)為業(yè)主提供專用的公示欄和意見欄，有條件的高檔小區(qū)還可以設置局域網(wǎng)。這些方式都是消除業(yè)主的信息障礙、推進業(yè)主自治制度的有效措施。
參考文獻：
1、 王圣誦著，《中國自治法研究》，中國法制出版社，2003年5月第一版。
2、夏善勝主編，《物業(yè)管理法》，法律出版社，2003年4月第一版，
3、高富平、黃武雙著，《物業(yè)權屬與物業(yè)管理》，中國法制出版社，2002年9月第一版，
4、尹章華等著，《公寓大廈管理》，中國政法大學出版社，2003年5月第一版
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